„Opcja realna to prawo (ale nie obowiązek) do zmiany decyzji w zakresie projektu inwestycyjnego w sytuacji, gdy pojawiają się nowe informacje”[1]. Klasycznym przykładem opcji rzeczowych jest posiadanie przez przedsiębiorstwo patentu, który ma prawo, ale nie obowiązek wykorzystać. Sytuacja ta obrazuje jednocześnie słabość metody dochodowej w wycenie przedsiębiorstw, zgodnie z którą patent nie stanowi żadnej wartości (bo nie generuje przyszłych przepływów pieniężnych). Opcje rzeczywiste odzwierciedlają wszystkie działania przedsiębiorstw, w których zarządzający ma możliwość podjęcia decyzji, co do którejkolwiek z jej elementów w przyszłości[2].

Podobieństwo opcji realnych do opcji finansowych wynika z następujących czynników:

• opcja realna to prawo do podjęcia określonego działania;
• opcja jest wykonywana, gdy jest korzystna dla nabywcy;
• mogą być to zarówno opcje kupna (call), jak i sprzedaży (put);
• wartość opcji jest tym wyższa, im większa jest niepewność;
• funkcja wypłat jest asymetryczna: potencjalne straty są ograniczone, a potencjalne zyski mogą być wysokie.

W literaturze przedmiotu wskazuje się, że sytuacja, w jakiej znajdują się menadżerowie przypomina rolę inwestora na rynku finansowym, posiadającego opcje. Takie opcje, odnoszące się do aktywów przedsiębiorstwa nazywa się opcjami realnymi (rzeczywistymi). Pojęcie opcji realnych zaproponował 1977 r. S.C. Myers. W pierwotnym znaczeniu „real option” oznaczały bliżej nieokreślone korzyści z projektu inwestycyjnego[3]. Dopiero na początku lat 90-tych koncepcja opcji realnych została wykorzystana w praktyce do oceny projektów inwestycyjnych. Opcje realne (rzeczywiste, rzeczowe) stanowią odpowiedź na wady i ograniczenia tradycyjnych metod wyceny przedsiębiorstw i oceny projektów inwestycyjnych, które nie pozwalają na uwzględnienie tkwiącej w nich elastyczności decyzyjnej. Tym samym istotą opcji realnych nie jest zastąpienie metod klasycznych, ale ich uzupełnienie i wzbogacenie o dodatkowe elementy, często decydujące o przystąpieniu do danego projektu inwestycyjnego. „Opcje realne można traktować jako systemowe i zintegrowane podejście – wykorzystujące dorobek teorii finansów, nauk zarządzania, teorii podejmowania decyzji, statystyki i modelowania ekonometrycznego – do wyceny aktywów rzeczowych (w odróżnieniu od finansowych), w dynamicznym i charakteryzującym się wysokim stopniem niepewności otoczeniu”[4].

Poprzez pojęcie opcji realnych rozumie się często wszelkie korzyści strategiczne, wartości niematerialne, czy możliwości inwestycyjne, dające posiadaczowi prawo do wszystkich generowanych przepływów pieniężnych w całym okresie życia projektu inwestycyjnego w zamian za poniesione nakłady inwestycyjne[5].